Договор купли продажи новостройки
Автор Лариса Ющенко задал вопрос в разделе Юридическая консультация
Покупать ли квартиру в новостройке по предварительному договору купли-продажи. и получил лучший ответ
Ответ от Анжелика Борисова[гуру]
По предварительному договору квартира не покупается.
В предварительном договоре оговаривается обязанность сторон этого договора заключить в будущем ( указывается конкретный срок или дата) основной договор.
В вашем случае это договор долевого участия. В этом предварительном договоре должны быть обязательно указаны существенные условия, позволяющие установить предмет основного договора-стоимость квартиры, метраж и т. д.
В случае, если в течение оговоренного в предварительном договоре срока с вами не заключат основной договор-вы можете понудить фирму через суд заключить с вами такой договор. Но те же права имеет и фирма в отношении вас. По предварительному договору может оговариваться внесение аванса в счет исполнения основного договора. Подводных камней много.
Вообще-то непонятно, почему фирма сразу не заключает договор долевого участия, а настаивает на предварительном. Вернее, понятно-скорее всего, привлекать деньги по договору долевого участия они не могут, поскольку у них нет всех необходимых документов на строительство. Это уже минус. Причем большой. Может, у них нет и разрешения на строительство. или проблемы с землеотводом-вариантов всяких масса может быть.
Потом, настораживает что по предварительному договору надо внести ВСЕ деньги, пусть хоть и в рассрочку, а не их часть.
Где гарантия того, что через год, фирма, привлекающая деньги по такому договору не разориться? Или вообще не исчезнет куда-нибудь? К кому вы тогда будете предъявлять требования о понуждении заключения договора?
По договору долевого участия у дольщика есть очень много прав, предусмотренных специальным законом. А по предварительному договору-таких прав у него нет. Так что, это очень и очень рискованно, учитывая, что они хотят получить всю сумму за квартиру именно по этому предварительному договору.
Никакого предварительного договора не заключают. Застройщик должен заключить договор долевого участия в строительстве и Вы станете участником долевого строительства. Вносите первоначальный взнос 50%, а оставшуюся сумму можете взять под ипотеку или кредит до сдачи дома в эксплуатацию.
Вас ждет самое главное приключение вашей жизни- игра в жилищную лотерею.
Компания с самыми идиотскими и подозрительными документами может оказаться вполне честной, достроить дом и отдать вам ключи.
И компания - гигант, уже построившая несколько микрорайонов, с суперскими документами по три раза заверенными у нотариуса - окажется липой и лохотроном.
Ваши шансы велики - мошенников примерно 10%.
Играть ли в эту рулетку - решать вам.
Помните главное - почти никогда невозможно узнать правду заранее.
Хотя конечно, бывают исключения.
В таких случаях обычно заключается доовор долевого участия в строительстве.
Скажу сразу - заключать предварительный договор в отношении имущества, которое собственнику не принадлежит - крайне рискованно. Поэтому ни один банк не выдаст Вам кредит под такой договор.
Точно также можно заключить предварительный договор и отношении чужого имущества. Весь вопрос в том, кому Вы будете предъявлять в дальнейшем претензии и в отношении какого имущества?
1. забудьте о предварительном договоре купле-продажи НЕПОСТРОЕННОЙ квартриы. Такой договор тут не нужен абсолютно.
2. Внимательно изучите Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - там прописаны выши права, обязанности застройщка.
3. Обсудите с представителями фирмы-застройщика то, намерены ли они соблюдать указанный закон. Начнут юлить - заканчивайте разговор: вы потеряете деньги.
Где взять закон?? ? Ну-у-у-у.. . проверьте свою почту! 🙂
прежде всего стоит обратить внимание на то, стоит ли вообще заключать такой договор. Отдать деньги Вы всегда успеете, а как на счет гарантий? Что-то сомневаюсь я в таких фирмах, которые много обещают и требуют денги вперед, гарантируя вложения средств всего лишь обещаниями.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) .
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В п. 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Регистрировать предварительный договор не надо, даже если основной нуждается в госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Пользуются популярностью и так называемые "предварительные договоры купли-продажи" квартир (иногда - вкупе с договором страхования) , являющиеся по своей сути всего лишь соглашениями о намерениях. Все они "балансируют" на грани законности и никак не защищают интересы дольщиков. Последние поставлены фактически в полную зависимость от добросовестности или недобросовестности конкретного застройщика.
Грамотнее и надежнее-договор долвого участия по 14 закону!