Автор Лилия задал вопрос в разделе Юридическая консультация
Подскажите, пожалуйста! ОЧЕНЬ нужно! по местам общего пользования в офисном здании и получил лучший ответ
Ответ от Наталья Романова[гуру]
В соответствии со ст. 6 ГК РФ в вашем случае возможно применение как аналогии закона, так и аналогии права. Если говорить об аналогии закона, то стоит обратиться к ЖК РФ в части, в которой он регулирует понятие общего им-ва собственников многоквартирного дома, порядок его определения и содержания. И по поводу отчуждения, кстати, вполне можно руководствоваться теми же нормами. Общее им-во офисного здания, предназначенное для обслуживания более чем 1-го конторского помещения (лестницы, лифты, коридоры и туалеты) не могут быть выделены в натуре, доля в праве на ОИ пропорциональна размеру принадлежащего вам помещения, доля в праве на общее им-во отчуждается вместе помещением и т. д.
По поводу расходов на содержание им-ва, находящегося в общей долевой собственности есть прямое указание в ГК РФ - глава 16, ст. 290 ГК РФ.
В договор пункт можно вставить по аналогии со ст. 37 ЖК РФ:
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
И про расходы на содержание ОИ можно записать в соответствии с ГК РФ
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Источник: ГК РФ, ЖК РФ
Наталья Романова
Просветленный
(25595)
Доброе! Тогда давайте зайдем с другой стороны, хотя вся суд.практика по этому вопросу, которую мне удалось найти, довольно старая. В приведенном в вашем ответе суд.акте ссылки даются на закон о ТСЖ, а с тех пор немало воды утекло:-)
Использование мест общего пользования необходимо вам для использования своих помещений в соответствии с их назначением. Ни места общего пользования, ни доля в них вам не принадлежат. Остается только ст.277 ГК РФ.
В этой связи посомтрите практику по сервитуту ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО N КГ-А40/690-04 от 24.02.2004, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2007 г. по делу N А56-37972/2006
Вот вы хотите приобрести право собственности (хотя бы и в долях) на места общего пользования.
А ведь это право породит не только право пользоваться, но и обязанность содержать их в надлежащем виде.
Платить вам за их использование все равно придется, станете ли вы собственником, или нет. За бесплатно ничего не бывает.
Не проще прописать в договоре купли-продажи офиса, что порядок предоставления вам мест общего пользования будет установлен в отдельном соглашении.
И требуйте от собственника здания заключения такого соглашения, где четко опишите - что это за места (согласно плану БТИ) , пропишите обязанность собственника поддерживать эти места в нормальном состоянии, обеспечивать к ним беспрепятственный доступ ваших сотрудников и пр. Ну и ваши права соответственно тоже.
Включать такие положения в сам договор купли-продажи не получится, это уже совершенно другие правоотношения, другой предмет договора.
Вашей защитой от возможного в дальнейшем необоснованного повышения платы согласно этому соглашению будет четко прописанный порядок ее определения, периодичность и условия, при наступлении которых собственник здания имеет право повысить плату.
А как платится налог на недвижимость в этом случае