Как продать долю земельного участка
Автор Пользователь удален задал вопрос в разделе Юридическая консультация
как продать долю участка земли? КФХ 8 соток! в подмосковье и получил лучший ответ
Ответ от Дед[гуру]
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Особенности КФХ как актива
Мало юридически оформленных активов
Найти КФХ с хорошими документами очень сложно, и скорее всего цена на такой актив будет весьма приличной. Обычно у фермеров на руках свидетельство о собственности начала 1990-х годов, которое подлежит переоформлению и последующей государственной регистрации. Часто встречается земля в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, которую тоже надо трансформировать в собственность. Бывают ситуации, когда документов вообще практически нет, то есть фактически земля закреплена за фермером, но архив колхоза потерян. Переоформление оплачивает покупатель, растягивается оно на долгое время, в течение которого покупатель де-юре никакого отношения к приобретенной земле не имеет.
Долгое и сложное оформление права собственности
Необходимы формирование межевого дела, работы по кадастру участка, регистрация права собственности в Регистрационной палате и т. д. Часто процедура удлиняется и за счет того, что сначала приходится оформлять землю фермера и лишь потом совершать переход права собственности.
Преимущественное право субъекта федерации
Продавец сельскохозяйственной земли обязан по закону известить исполнительный орган субъекта федерации о намерении продать участок с указанием цены. Субъект федерации должен или выкупить участок по указанной цене, или прислать письменный отказ в 30-дневный срок. В последнем случае продавец не имеет права продавать свой земельный участок ниже стоимости, указанной в заявлении. Поэтому чаще сделки оформляются не классическим договором купли-продажи, а другими способами (дарение, мена и т. д.) . Встречаются и экзотические варианты: например, сделка мены участка КФХ на две "ценные иконы".
Большой срок экспозиции
Как и любой крупный актив, связанный с недвижимостью, земля КФХ имеет длительный срок продажи. Так, например, надо быть готовым к тому, что участок площадью 10 га при цене чуть ниже рыночной будет продаваться в течение шести-двенадцати месяцев. Продать быстрее возможно или по воле случая, или сильно снижая цену.
Неделимость
По закону земля крестьянско-фермерского хозяйства является неделимой. Соответственно, это представляет сложность при освоении участка несколькими партнерами. Собственность на постройки можно будет оформить на разных людей, а земля будет либо в совместной собственности, либо зарегистрирована лишь на одного владельца.
Зависимость от планов властей и соседей
Стоимость земельного участка сильно зависит не только от его качества, но и от окружения. К сожалению, развитие Московской области в соответствии с генпланом проводится не столь жестко, как это происходит в Москве, а значит, планы развития окружающей территории слабо предсказуемы. Например, сегодня покупатель может приобрести участок рядом с живописной рощицей, а завтра на ближайшем поле начнется строительство складского комплекса.
Так в чем проблема, продавайте? И почем продавать за сотку хотите? и что такое КфХ?